ОЦЕНКА ПРАВИТЕЛЬСТВА
«В стране наблюдается дефицит жилого фонда. Для того, чтобы достичь средней обеспеченности жильем в 18 кв. м на 1 человека, необходимо иметь 117 млн кв. м жилья на все население Кыргызской Республики (6,523 млн человек x 18 кв. м = 117 млн кв. м). Однако жилищный фонд на конец 2020 года составлял 86,463 млн кв. м Соответственно недостаток (дефицит) жилищного фонда на 2020 год составлял 30,960 млн кв. м. Если темпы ввода жилья в республике останутся на таком же уровне, как за прошедшие 10 лет – в среднем 1 060 тыс. кв. м ежегодно, то отстроить недостающее количество жилищного фонда возможно через 29 лет (30,960 млн кв. м/1,060 млн кв. м). При этом для поддержания ежегодной нормы жилой площади не менее 18 кв. м жилья на 1 человека, с учетом ежегодного естественного прироста населения в среднем, составляющего 127 тыс. человек, необходимо осуществление жилищного строительства в объеме 2,214 млн кв. м жилья в год».

Ипотека. Очередность и предоставленное жильё

ОЦЕНКА НАУЧНОГО ЦЕНТРА
Ежегодная рождаемость: ~140.000 человек. Группа населения в возрасте 20-34 года: мужчины ~805.640; женщины ~819.128. Таким образом количество нуждающихся в улучшении жилищных условий составляет 800 тыс. семейных пар в данное время. В этой ситуации промышленность и строительная отрасль должна производить ~12,4 - 12,6 млн кв. метров нового жилья ежегодно (90 кв. м. х 140 000 = 12,6 млн кв. м.). Ограничения: текущие доходы 90% семей находятся в зоне риска по предоставлению им ипотечного кредита, при сложивщихся ценах на новые квартиры.

ВЫВОД: возможности строительной отрасли ограничены не материальными ресурсами, а исключительно дорогим предложением и низким платежным спросом населения. Поэтому в рамках действующей финансовой модели невозможно в полном объёме достигнуть целей Программы «Мой дом». Цель может быть достигнута в рамках предлагаемой со-программы «Развития человеческого капитала», которая комплексно решает задачу.

ВЕДУЩИЕ СТРАНЫ ПО ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ НА 1-ГО ЧЕЛОВЕКА

НОВЕЙШИЙ МЕТОД РЕШЕНИЯ ЗАДАЧ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Метод разарботан Центром исследования капитала Ученого Совета Научной школы стратегического планирования Н.И. Ведуты при Кафедре стратегического планирования и экономической политики МГУ им. М.В. Ломоносова.

1. Национальный банк Кыргызской Республики кредитует уполномоченный банк (Элдик банк) под ресурсы и активы Застройщика (Госстрой).
2. Национальный банк выпускает свои облигации для рефинансирования выданного кредита.
3. Национальный банк учреждает Доверительное управление на выпущенные облигации и заключает договор с уполномоченным Доверительным (Банк развития) уравляющим с целью рефинансировать кредит прт выполнении Застройщиком количественно и качественно государственного заказа на жилищное строительтсво.
4. Застройщик обменивает деньги кредита на сырье, материалы, энергию и оборудование, а также на заработную плату рабочим и налоги на фонд оплаты труда. Таким образом деньги кредита остаются в сфере производственного потребления (см. схему оборота).
5. При начислении коммерческой наценки и налога на добавленную стоимость нарушается баланс денег и товаров. Новая товарная масса по стоимости больше, чем деньги кредита, которые остаются в производственной сфере у подрядчиков и субподрядчиков.

6. Для того чтобы привести обратно к балансу товаров и денег и обеспечить устойчивость денежно-кредитнй системы Национальный банк, как это принято в практике, осуществляет рефинансирование кредита. При это Национальный банк через рефинансирование кредита определяет величину добавленной стоимости и изымает лишнюю денежную массу из оборота.
7. Рефинансирование осуществляет Банк развития в пользу конечных потребителей (ГИК, население), передавая облигации для оплаты построенного жилья.
8. Конечные потребители ГИК и/или население оплачивают покупку жилья по договорам ипотеки полученными облигациями. Недостающую сумму, равную наценке и добавленной стоимости, ГИК и/или население оплачивают также по договорам ипотеки.
9. Рефинансирование облигациями кредита — прямых производственных затрат, произведенных Застройщиком, — позволяет кратно снизить цену для конечных потребителей, заплатить всем участникам налоги и получить банкам и Застройщику прибыль.
10. Метод основан на свойствах кредитора последней инстанции, которыми наделен Национальный банк Кыргызской Республики, в соответсвии со Статьей 5. Функции и полномочия Национального банка Конституционного закона № 92. Бюджетных затрат не требуется.

Схема метода в ипотечном кредитовании
Базовый расчет ипотечного кредитования

Смотреть Пилотный проект применения метода
для построенных, но не реализованных квартир.

Расчет пилотного Проекта на 300 квартир.

ПРОГРАММА «РАЗВИТИЕ ЧЕЛОВЕЧЕСКОГО КАПИТАЛА»
Программа «Развитие человеческого капитала» включает комплекс мероприятий в пользу конечного потребителя (населения страны) в системе образования, в здравоохранении, в развитии социальной инфраструктуры: спорта, культуры, отдыха. Строительство доступного современного, комфортабельного жилья через новейщий метод финансирования также входит в Программу «Развитие человеческого капитала».

1. Национальный банк кредитует Уполномоченный банк* под активы предприятия (Госстрой, Застройщика), участвующего в государственной программе на сумму прямых производственных затрат в целях возможности рефинансирования кредита в пользу конечных потребителей (ГИК, население).
2. Застройщик выполняет работы и при их качественных и количественных показателях в соотвествии с государственным заказом имеет возможность погасить свой кредит облигациями Национального банка полученных от конечного потребителя в оплату квартир.
3. Под выданный актив (кредит) Центральный банк выпускает облигации (пассив) и передает их уполномоченному Доверительному управляющему в целях рефинансирования кредита облигациями в пользу конечных потребителей.
4. В действующей структуре налоговой базы Кыргызской Республики снижение цен на квартиры возможно в 7 раз. Бюджетных затрат не требуется.

В целях контроля за инфляцией метод исключает из прямых производственных затрат импортное сырье и материалы. Поэтому необходимо обеспечить строительную отрасль местным сырьем, материалами, энергией и оборудованием. Эта задача решается в программе «Конкурентоспособность», в которой также применяеся метод ускоренного кругооборота капитала. ___________________
* Любой уполномоченный Правительством банк

Смотреть увеличение затрат при учете импорта.

СРАВНЕНИЕ МОДЕЛЕЙ РАЗВИТИЯ

Предлагаемая новейшая модель развития позволяет без инфляции увеличить спрос на жилье для абсолютного большинства населения страны. Модель, основанная на методе ускоренного кругооборота капитала, не требует бюджетных затрат.

Новая модель развития обеспечивает охват ипотекой 90% населения страны без инфляции и при расширении предложения при текущих доходах населения. При рефинансировании кредита облигациями Национального банка, цена может быть снижена с 9,4 до 1,3 млн сомов. Тогда даже при з/п в 44.179 сомов население сможет улучшить свое благосостояние и приобрести новое жильё. При этом выплаты по ипотеке составят всего лишь 13 лет.

ПИЛОТНЫЙ ПРОЕКТ НА 300 КВАРТИР
Пилотный проект использования метода можно реализовать для уже построенных квартир, но которые на данный момент не реализованы. Ниже приведена схема пилотного проекта для построенных 300 квартир. Зная прямые производственные затраты застройщика (смету строительных затрат) и зная его задолженность, если такая имеется перед банком, мы можем в согласованные сроки предоставить новые квартиры очередникам по ипотеке по цене 2,21 млн сомов.

При этом Национальный банк добьется устойчивости финансовой системы, которая была нарушена, с одной стороны расширением предложения, с другой - невозможностью реализовать данное предложение в сложивщихся доходах конечных потребителей (населения), соответственно, невозможностью застройщиком возвратить кредит.

РИСКИ ИНФЛЯЦИИ
В целях исключения инфляции метод строго учитывает импортную составляющую в прямых производственных затратах. Сумма импортных закупок вычитается из суммы выпуска ценных бумаг центрального банка и передачи их в доверительное управление. Импорт уменьшает величину коэффициента сокращения затрат для конечных потребителей. При действующей базе налогообложения уменьшение будет составлять, как показано в таблице.